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Corporate Governance

本人謹代表永發置業有限公司(「本公司」)及其附屬公司(「本集團」)董事會欣然報告本集團截至二零一九年三月三十一日止年度之財務業績及業務。

業績及股息

回顧是年,本集團之營業額下跌422,607港元(或1.6%),至26,783,152港元。本集團年內溢利較上年下跌195,547,485港元(或54.1%),至165,638,663港元。

於二零一九年一月,本公司派發中期股息每股港幣2仙及中期特別股息每股港幣5仙。董事會現建議派發末期股息每股港幣12仙,合共4,800,000港元。倘在是次周年大會上獲得股東批准,有關股息將於或大約於二零一九年十月十日派發。

業務回顧

關鍵績效指標
二零一九年
港元
二零一八年
港元
增加╱(減少)
港元
增加╱(減少)
營業額 26,783,152 27,225,759 (442,607) (1.6%)
除稅前溢利 167,470,042 363,558,868 (196,088,826) (53.9%)
出售溢利 :        
-投資物業 82,319,818 181,961,940 (99,642,122) (54.8%)
-附屬公司 95,702,400 (95,702,400) N/A
公平價值溢利 :        
-投資物業 63,609,939 44,500,000 19,109,939 42.9%
-買賣證券 (4,353,446) 10,619,074 (14,972,520) (141.0%)
除稅後溢利 165,638,663 361,186,148 (195,547,485) (54.1%)
未計利息、稅項、折舊及攤銷前的利潤 168,286,465 364,251,865 (195,965,400) (53.8%)
已動用資本回報率# 13.5% 36.8% (23.3%) (63.3%)
每股盈利 4.14 9.03 (4.89) (54.2%)

# 已動用資本回報率=利息及稅項前的利潤除以平均已動用資本

本集團年內錄得溢利165,638,663港元,較去年下跌195,547,485港元(或54.1%)。下跌主要是由於投資物業銷售溢利較去年下跌99,642,112港元、沒有上年錄得的出售附屬公司銷售溢利95,702,400港元,以及買賣證券公平價值轉盈為虧。

物業投資

自本集團分別於二零一八年二月份及九月份完成出售南角道物業及文咸東街96號物業,本集團之租金收入較去年減少1,884,434港元(或9.9%),至17,055,769港元。

於二零一八年六月二十八日,本公司之全資附屬公司興富遠東發展有限公司完成購入九龍馬頭涌道66號之物業(「馬頭涌道66號物業」),總成本88,690,061港元(已計入代價67,600,000港元、30%的印花稅及其他附帶成本),以改善馬頭涌道重建項目(「馬頭涌道重建項目」)的完整性。截至二零一九年三月三十一日止,馬頭涌道60、62、64及66號物業(馬頭涌道60-66號物業)按一個資產為基準,取代以往按獨立四個物業為基準進行估值,此基準更合適地反映重建潛力,因此,馬頭涌道60-66號物業年內錄得公平價值溢利大約31,000,000港元。

於二零一八年八月十四日,本公司之全資附屬公司廣財有限公司與獨立第三者買方訂立一份臨時買賣合約出售位於香港文咸東街96號,售價為138,000,000港元「(出售事項」),並於二零一八年九月二十日完成出售。出售事項帶來資本收益約82,319,818港元。

年內香港物業市況持續平穩,本集團的投資物業公平價值上升11.6%,並錄得公平價值溢利63,609,939港元(二零一八年:44,500,000港元)。截至二零一九年三月三十一日止,本集團之投資物業組合的公平價值為610,800,000港元(二零一八年:514,100,000港元)。

物業發展

截至二零一九年三月三十一日止年度,本集團錄得發展中及待發展物業公平價值虧損12,800港元(二零一八年:公平價值溢利2,722,592港元)。

於上個財務年度,本公司已完成出售其於宏富遠東有限公司的100%股份權益。它主要持有香港新界元朗丈量約份第121約地段第42號餘段及地段第122號餘段之土地。是次交易為本集團上年度帶來95,702,400港元的盈餘。

於二零一八年十月份,本集團就新界屯門藍地丈量約130號地段2784號餘段向地政處重新申請及商議由農地改變為商業用途,截至本報告日,該申請仍正處理中。

於二零一九年五月九日,本公司之全資附屬公司永大置業有限公司與獨立第三者賣方訂立一份臨時買賣合約(「臨時合約」)購入位於九龍內地段第2123號之餘段(包括其上之所有宅院建築及樓宇(如有))(此簡稱「福全街31號」),購入價為410,000,000港元(「福全街收購事項」)。是次收購事項須獲得本公司股東在即將舉行的特別股東大會「(特別股東大會」)通過方可進行。若是次交易獲得本公司的股東批准,是次交易預計在二零一九年九月十日或之前完成。

股票投資及股息收入

股息收入較去年上升1,376,004港元(或20.3%)至8,146,917港元。上升主要是於上半年財務年度增持股票所致。

年內,本集團錄得買賣證券之銷售溢利1,580,466港元(二零一八年:1,514,643港元)。於二零一八年四月一日採納香港財務報告準則第9號後,以往本集團持有的長期證券投資分類為「可供出售財務資產」已選擇及列入為「按公平價值計入其他全面收益股權證券投資」。年內,本集團錄得銷售溢利3,634,562港元,並由公平價值儲備(不能回撥)直接轉至累積盈餘。按公平價值計入其他全面收益股權證券投資之銷售溢利主要來自中電控股有限公司(證券代號:2)和新世界發展有限公司(證券代號:17),總代價大約6,000,000港元。去年,根據香港會計準則第39號,可供出售財務資產之銷售溢利6,304,733港元在損益表內反映。

在首半年財務年度,證券市場持續波動及處於調整期,本集團認為這時期可能是好時機,加強及分散證券投資組合。本集團年內購入若干上市證券以作長期投資,成本約17,000,000港元。主要購入包括中國石油化工股份有限公司(證券代號:386)、華能國際電力股份有限公司(證券代號:902)及北京金隅集團股份有限公司(證券代號:2009)。本集團亦為買賣證券組合作出調整,並錄得購入淨額18,450,000港元。本集團主要增持藍籌股包括中國人壽保險股份有限公司(證券代號:2628)、新世界發展有限公司(證券代號:17)及中國石油化工股份有限公司(證券代號:386)。

本集團年內錄得買賣證券未變現虧損4,353,446港元(二零一八年:未變現溢利10,619,074港元)和按公平價值計入其他全面收益股權證券投資未變現溢利1,897,730港元(二零一八年:可供出售財務資產未變現溢利10,242,413港元),並分別在損益表和其他全面收益表內反映。截至二零一九年三月三十一日止,本集團之上市證券投資組合市值為208,773,698港元(二零一八年:184,823,030港元)。

報告期末後,本集團出售若干按公平價值計入其他全面收益股權證券投資,代價約6,700,000港元,並帶來溢利約3,300,000港元。另外,隨着香港恒生指數下跌,本集團截至二零一九年六月二十五日止的證券組合市值(包括長期投資及買賣證券)較二零一九年三月三十一日下跌約9,500,000港元。

截至二零一九年三月三十一日止,證券投資組合(包括長期投資和買賣用途)的資料分別在以下附表1及附表2刊列:

附表1:本集團的證券長期投資組合的資料

證券代號 證券名稱 主要業務 投資成本
(千港元)
於二零一八年三月三十一日之公平價值
(千港元)
佔本集團總資產的比例 年內公平價值溢利╱(虧損)
(千港元)
銷售溢利
(千港元)
股息收入
(千港元)
1. 2 中電控股有限公司 公用事業 8,685 22,738 1.7% 3,436 2,932 804
2. 5 匯豐控股有限公司 金融業 25,319 22,888 1.7% (3,607) 1,417
3. 17 新世界發展有限公司 地產建築業 13,170 19,072 1.4% 2,999 702 718
4. 388 香港交易及結算所有限公司 金融業 11,330 15,067 1.1% 1,037 519
5. 1 長江和記實業有限公司 綜合企業 9,479 8,261 0.6% (1,147) 295
6. 1113 長江實業集團有限公司 地產建築業 6,993 0.5% 396 175
7. 1398 中國工商銀行股份有限公司-H股 金融業 6,881 6,907 0.5% (835) 248
其他(註(1)) 27,593 26,523 2.0% (381) 379
合共 102,457 128,449 9.5% 1,898 3,634 4,555

註 (1) 其他證券包括九隻香港上市證券,當中六隻是恒生指數成份股,該等公司的主要業務主要包括綜合企業、金融業、能源業及公用事業。每一個別證券的市值不多於本集團證券長期投資組合市值的百分之五。

註 (2) 本集團持有少於每家公司已發行股份的1%權益。

附表2:本集團的買賣證券組合的資料

證券代號 證券名稱 主要業務 投資成本
(千港元)
於二零一八年三月三十一日之公平價值
(千港元)
佔本集團總資產的比例 年內公平價值溢利
(千港元)
銷售溢利
(千港元)
股息收入
(千港元)
1. 5 匯豐控股有限公司 金融業 28,776 22,324 1.6% (3,518) 1,382
2. 388 香港交易及結算所有限公司 金融業 4,467 11,672 0.9% 803 54 498
3. 2628 中國人壽保險股份有限公司- H股 金融業 9,605 10,104 0.8% 499 45 97
4. 1398 中國工商銀行股份有限公司- H股 金融業 8,388 7,475 0.6% (1,274) 339
5. 17 新世界發展有限公司 地產建築業 5,702 7,037 0.5% 1,139 635 470
6. 3988 中國銀行股份有限公司- H股 金融業 6,556 6,294 0.5% (1,167) 337
7. 386 中國石油化工股份有限公司- H股 能源業 6,789 5,881 0.4% (953) 350 187
8. 12 恒基兆業地產有限公司 地產建築業 3,085 5,118 0.4% 353 166
其他(註(1)) 8,502 4,419 0.3% (235) 496 116
合共 81,870 80,324 6.0% (4,353) 1,580 3,592

註 (1) 其他證券包括三隻香港上市證券,當中一隻是恒生指數成份股,該公司的主要業務是金融業。每一個別證券的市值不多於本集團買賣證券組合市值的百分之五。

註 (2) 本集團持有少於每家公司已發行股份的1%權益。

流動現金及財政來源

截至二零一九年三月三十一日止,本集團的銀行借貸合共為20,525,200港元,按原本條款,須於兩年內全部償還(二零一八年:22,454,800港元,並須於五年內全數償還)。報告期末後,銀行已同意就現時貸款續期,該貸款須於五年內全數償還。本集團全部的銀行借貸是按浮動利率所作出的借貸。以銀行貸款佔股東資金比例計算下,本集團的資產及銀行借貸比率由1.9%降至1.6%。另外,本集團仍有未動用的50,000,000港元銀行信貸額。信貸額度須每年更新,並將於二零二零年四月份審閱更新。於往年內,本集團認真地審視有否遵守銀行借貸契約內的借貸抵押比率條款。

截至二零一九年三月三十一日止,本集團持有現金結存518,167,105港元(二零一八年:462,390,765港元)。報告期末後,本集團已支付福全街收購事項之印花稅123,000,000港元及按金41,000,000港元。管理層現與銀行磋商新的銀行信貸額度,以助本集團的福全街收購事項及其發展開支。管理層將貫徹地審慎理財,並確保本集團能保持足夠現金流及所需信貸額度,以應付將來之業務運作及資本開支(不限於福全街收購事項及其發展開支),及償還貸款之責任。長遠而言,在不時改變的經濟環境下,本集團將繼續致力採納最佳財務結構,為股東帶來最佳利益。

資產抵押

截至二零一九年三月三十一日止,本集團之投資物業賬面總值332,400,000港元(二零一八年:212,700,000港元)已抵押予銀行以提供一般銀行授信予本集團。

風險及不穩定情況

一般而言,本集團營運在不斷改變的商業及經濟環境。物業市場趨勢及政府實行的有關措施可導致物業價值不時的波動。香港住宅市場冷卻措施短期內可能為成交量及住宅價值有著抑制的作用。為此本集團將會考慮以上因素才決定投資。該冷卻措施可或不可減慢本集團收購物業以作重建作用,但住宅租金收入預期維持穩定。本集團預計物業市場仍面對此等風險。為此本集團定期評估整體經濟、政治及香港物業市場所採納調控措施,尤其是決定收購及銷售策略。另外,本集團繼續加強物業組合質素,以協助本集團改善業績。在建議收購每個重大項目前,本集團均會就所有方面進行詳盡的可行性研究,焦點著重長期視野而不是短視。

根據持續的可行性報告,本集團會投入資本性支出及籌集長期借貸,應付市場需求及競爭。目前資本性支出及相關財務安排產生的戰略風險尤其重要,在認知及減低此等風險,本集團務必要審慎。

另外,實際及預期的環球及內地經濟增長及環球政治因素通常影響香港上市證券的價值及業績。證券市場的波動亦由於經濟及政治環境不斷改變所致。證券市場的波動因此影響本集團的投資證券組合的成份,會導致在商業狀況下引起及時的買賣決定。基於本集團在證券投資長期積聚專長和經驗,股本投資市場的商業風險亦僅可控制至若干程度。有關本集團之價格風險管理的詳述已刊列於本集團的綜合財務報表附註第36(d)項內。

在正常業務過程中,本集團亦須面對信貸、流動資金及市場利率風險。本集團之財務風險管理資料已詳列於財務報表附註第36項內。

業務模式及策略

本集團的核心業務是專注在香港投資物業及物業發展。為了創造及保障股東價值,集團的策略是投資一些具擁有可觀回報的物業。集團會把握發展機遇,為物業投資組合作出恰當的調整。

本集團亦專注投資香港上市證券,透過審慎分析,投資於具有長遠增長的上市證券,並實行審慎嚴謹的財務管理,確保集團的可持續發展。

員工及薪酬政策

於二零一九年三月三十一日,本集團有四位員工(不包括兩位執行董事)(二零一八年:四)。本公司之薪酬政策確保僱員(包括執行董事及高級管理層)之薪酬乃根據僱員之技能、知識、對本公司事務之責任及投入程度而釐定。本集團按照員工個別表現,定期審閱其薪酬政策及薪酬計劃。

環保政策

本集團的主要業務為物業及證券投資。由於年內本集團並沒有任何物業發展中,本集團認為本集團並非經營與環境有直接相關的業務。本集團已制定「環保政策」作為本集團運作的環保指引。

在日常運作期間,本集團繼續實行減少辦公室用紙和用電消耗的可行措施。另外,本集團傾向出賃物業予具持續商業環保意識的合適租戶。截至二零一九年三月三十一日止年度,現行的法例和條例對本集團主要業務並無重大影響。有關本集團的環保政策及表現刊載於本年報第25頁至第31頁的「環境、社會及管治報告」 (「環境、社會及管治報告」)的「環境」分部內。

相關法例及條例的遵守

在日常運作期間,本集團繼續遵守香港相關法律及條例營運,例如公司條例、香港聯合交易所有限公司證券上市規則(「上市規則」),以及香港政府訂立的其他本地法例及條例。截至二零一九年三月三十一日止年度,現行的法例和條例對本集團主要業務並無重大影響。截至二零一九年三月三十一日止年度,並沒有出現任何違規的已確認事件,且遭受到罰款或檢控。

成員以外的持份者

本集團的成功乃直接建基於本集團全體員工的知識、技能、動力、信念及熱誠。為提升股東的價值,本集團按計劃安排員工,並根據員工技能及經驗的最佳組合,確保員工在適當的崗位上工作。

本集團承認健康及安全非常重要,因此致力提供健康及安全環境予員工及租戶。另外,本集團認為其核心經營持份者與所有關注人仕(包括員工、租戶、物業代理員、外判裝修師傅及其他專業機構)建立長遠良好關係對本集團業務發展是非常重要。本集團與最大租戶建立至少10年的長久良好關係,其信譽良好。另外,有半數的員工在本集團工作至少10多年。

展望

於二零一八年六月份購入馬頭涌道66號物業,該收購可改善馬頭涌道重建項目的完整性。董事會預計馬頭涌道60-66號物業大約在二零一九年九月尾全面交吉,董事會計劃在二零一九╱二零年的下半年財務年度進行拆卸。因此,本集團全年租金收入進一步減少約2,000,000港元(佔今年全年租金收入百份之十一)。按買方印花稅及從價印花稅的豁免條款,董事會預算17,407,000港元的印花稅會在日後退回。

於二零一九年五月九日,本公司之全資附屬公司永大置業有限公司訂立一份臨時合約有關福全街收購事項,購入價為410,000,000港元。若是次交易獲得本公司股東在即將舉行的特別股東大會批准,是次交易預計在二零一九年九月十日或之前完成。其後,本集團將優先處理福全街項目,並隨即安排地基打樁等前期準備工序。

香港政府持續執行收緊措施以應付過熱的住宅物業市場。在二零一八年的施政報告中,香港政府建議在大嶼山填海造地,增加土地供應。它亦建議可與私人發展商合作發展住宅物業市場。本集團會密切留意香港政府的土地發展政策。

環球經濟環境充斥很多的不明朗的因素。中美貿易戰自二零一八年六月起已對中國貿易指數有不良影響。談判時間愈長,證券市場愈波動及經濟環境更不明朗。英國離開歐盟的過程亦為證券市場不穩。本集團將繼續監察市場變動,及時地為本集團的資產組合進行相應策略調整,保障股東的回報。本集團將繼續採取穩健政策,尋找高回報的投資物業,同時亦評估及平衡每一項投資所帶來的風險和回報。

致謝

藉此機會,本人對全體董事及本集團員工之合作及所作之貢獻深表謝忱。


主席
伍大偉

香港,二零一九年六月二十六日